AP CASE STUDY · MARKA WŁASNA INVEST ATELIER
AP case study. Najem liczony na danych.
Od początku roku śledzimy nie tylko obłożenie. Pokazujemy wartość pokojonocy, liczbę rezerwacji, cenę za noc, kanały sprzedaży, rzeczywiste koszty przygotowania oraz wpływ finansowania na biznes.
PORTFEL OPERACYJNY3apartamenty · dane od stycznia do września 2026
własna marka operacyjna · IdoBooking
01.01–30.09.2026
01.01–30.09.2026
01.01–30.09.2026
01.01–30.09.2026
01.09–30.09.2026
01.09–30.09.2026
01 / STYCZEŃ–WRZESIEŃ
Dziewięć miesięcy. Cztery perspektywy.
Przełączaj obłożenie, wartość pokojonocy, średnią cenę za noc i liczbę pokojonocy. Obłożenie i pokojonoce zostały zaktualizowane z miesięcznej tabeli IdoBooking. Wrzesień: 87,78% obłożenia i 79 pokojonocy.
01.01–30.09.2026 · CAŁY OKRES72,65%Średnie dzienne obłożenie miesiąca z tabeli IdoBooking za 01.01–30.09.2026. Wrzesień: 87,78% (79 z 90 dostępnych pokojonocy).
Zamiast modelu nowej jednostki — realny projekt.
Pokazujemy liczby dotyczące działającego portfela przy Szczytnej: cenę zakupu, konstrukcję kredytu, ratę i wydatki z arkusza ZAKUPY. To daje inwestorowi lepszy obraz niż abstrakcyjny CAPEX hipotetycznego lokalu.
rzeczywista cena zakupu nieruchomości
690 tys. zakupu + 50 tys. finansowania remontu
20% liczone od kwoty 740 tys. zł
170 000 zł środków własnych + 68 322,05 zł wydatków ponad finansowane 50 tys. zł
RATA A SKALA SPRZEDAŻY
Finansowanie nie wygląda ciężko na poziomie przychodowym — ale to jeszcze nie ROI.
Średnia miesięczna wartość pokojonocy Jan–Sep to ok. 19 479 zł. Rata ok. 4 000 zł odpowiada ok. 20,5% tej wartości. Po racie pozostaje średnio ok. 15 479 zł brutto przed prowizjami OTA, sprzątaniem, mediami, podatkami i pozostałymi kosztami operacyjnymi.
średnia wartość pokojonocy / mies.19 479 zł
TEST INWESTORSKI · JAN–WRZ
Czy przy racie ok. 4 000 zł ten model nadal się broni?
REALNA STOPA ZWROTU GOTÓWKOWEGO · JAN–WRZ0,0%53 060,17 zł cashflow ÷ 238 322,05 zł realnego kapitału gotówkowego
ANNUALIZOWANA PRZY TYM SAMYM TEMPIE0,0%prosta annualizacja wyniku 9-miesięcznego; nie jest prognozą ani gwarancją wyniku
Wniosek: projekt jest rentowny także po uwzględnieniu rzeczywistych kosztów utrzymania i obsługi kredytu. W zestawieniu za styczeń–wrzesień wykazano 53 060,17 zł dodatniego cashflow, co daje 22,3% zwrotu gotówkowego na faktycznie zaangażowanym kapitale 238 322,05 zł. Przy prostym przeliczeniu tempa na 12 miesięcy odpowiada to ok. 29,7% rocznie.
Co czwarta rezerwacja przychodzi kanałem własnym.
332 rezerwacje od stycznia do września: Booking.com 212, panel bezpośredni 77, Airbnb 34, widget własnej strony 9. Kanały własne (panel i widget) to 25,9% rezerwacji — bez prowizji OTA.
City-break. Krótko, często, z dużą rotacją.
332 rezerwacje od stycznia do września: 267 z nich (80,4%) trwa jedną lub dwie noce. Najdłuższy pobyt: 20 nocy.
Projekt działa również dlatego, że produkt jest spójny.
To realne wnętrza Apartamentów Paryskich przy Szczytnej w Toruniu. Zdjęcia pochodzą z własnej strony projektu.
Najciekawsze są nie rekordy, tylko relacje między nimi.
Sierpień: 97,85% obłożenia.
97,85% średniego obłożenia przy 91 pokojonocach pokazuje realną siłę sezonu letniego.
Wrzesień: 87,78% i 79 pokojonocy.
Miesięczna tabela IdoBooking potwierdza 79 zajętych pokojonocy z 90 dostępnych we wrześniu. Łącznie od stycznia do września odnotowano 595 pokojonocy.
169 515,68 zł wartości analizowanych rezerwacji.
Raport sprzedaży za 01.01–30.09.2026 obejmuje 285 rezerwacji. Analizy źródeł, długości pobytu, terminów i wyprzedzenia obejmują 332 rezerwacje. To różne zakresy analiz — nie sumujemy ich ani nie traktujemy zamiennie.
Dodatni cashflow po racie kredytu.
Po odjęciu 51 320,35 zł rzeczywistych rat i kosztów stałych portfel zostawia 53 060,17 zł dodatniego cashflow, czyli 22,3% zwrotu gotówkowego za dziewięć miesięcy.
TRANSPARENTNOŚĆ DANYCH
Skąd pochodzą liczby?
Operacyjne wyniki pochodzą z własnych raportów IdoBooking: obłożenia, pokojonocy i średniej ceny za noc, wartości rezerwacji, źródeł rezerwacji oraz długości pobytu. Koszty przygotowania pochodzą z arkusza „Szczytna 4 — wyposażenie”, zakładka ZAKUPY. Cena zakupu, parametry kredytu i wysokość raty to dane projektu. Raport sprzedaży za 01.01–30.09.2026 obejmuje 285 rezerwacji o wartości 169 515,68 zł, a analiza źródeł rezerwacji — 332 rezerwacje. To różne zakresy analiz, dlatego ich nie sumujemy.
IdoBooking · Jan–Sep 2026ZAKUPY · 118 322,05 zł brutto3 apartamenty
Dane za okres 01.01–30.09.2026 · aktualizacja 29.09.2026.
ZARZĄDZANIE NAJMEM
Masz apartament i chcesz oddać najem w zarządzanie?
Ten case study pokazuje, jak patrzymy na najem: przez obłożenie, cenę, kanały sprzedaży, koszty i realny wynik. Jeśli chcesz, przeanalizujemy Twój lokal i sprawdzimy możliwy model współpracy.
Co otrzymasz na start?
Krótki przegląd potencjału lokalu, modelu sprzedaży i zakresu obsługi — zanim zdecydujemy, czy współpraca ma sens.
INWESTOWANIE / NAJEM
Chcesz policzyć własny scenariusz?
Zacznij od NOI albo ROI. Jeśli analizujesz konkretny lokal, możemy przejść przez kapitał, finansowanie, koszty operacyjne, sezonowość i ryzyka.