Umowa rezerwacyjna — pierwszy, słabszy krok
Umowa rezerwacyjna wyłącza nieruchomość ze sprzedaży na określony czas w zamian za opłatę rezerwacyjną, zwykle niewielką w stosunku do ceny nieruchomości. Jej głównym celem jest danie kupującemu czasu np. na uzyskanie decyzji kredytowej, zanim zwiąże się mocniejszą umową. Ochrona prawna kupującego jest tu ograniczona — konsekwencje niewykonania bywają łagodniejsze niż przy umowie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna — realne zobowiązanie obu stron
Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony do zawarcia docelowej umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. Zawarta w formie aktu notarialnego daje kupującemu prawo dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej nawet na drodze sądowej, a nie tylko roszczenie o zwrot zadatku. To istotna różnica przy nieruchomościach, na których kupującemu naprawdę zależy.
Zwykła forma pisemna czy akt notarialny
- umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej — daje jedynie roszczenie odszkodowawcze w razie niewykonania
- umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego — daje prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (silniejsza ochrona)
- umowa rezerwacyjna — zwykle forma pisemna, krótszy okres obowiązywania, niższa opłata
Którą umowę wybrać w praktyce
Umowa rezerwacyjna sprawdza się, gdy potrzebujesz krótkiego czasu na decyzję i nie chcesz jeszcze wiązać się mocnym zobowiązaniem. Umowa przedwstępna, najlepiej w formie aktu notarialnego, ma sens, gdy transakcja wymaga dłuższego czasu (np. na kredyt) i zależy Ci na realnym zabezpieczeniu prawa do zakupu tej konkretnej nieruchomości.
Co powinna zawierać każda z tych umów
- dokładne oznaczenie nieruchomości i stron umowy
- cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej
- wysokość i formę zabezpieczenia (zadatek, zaliczka lub opłata rezerwacyjna)
- warunki odstąpienia i konsekwencje niewykonania przez każdą ze stron