NOI pokazuje wynik operacyjny
Net Operating Income to przychód z nieruchomości pomniejszony o koszty jej bieżącego funkcjonowania. W prostym modelu pozwala oddzielić jakość samego aktywa od sposobu, w jaki zostało sfinansowane.
Co zaliczać do kosztów operacyjnych
- opłaty ponoszone przez właściciela
- ubezpieczenie
- serwis i drobne naprawy
- zarządzanie najmem
- rezerwa na pustostany
- wydatki powtarzalne związane z utrzymaniem
NOI nie jest tym samym co cashflow
Cashflow uwzględnia również finansowanie i faktyczne przepływy gotówkowe. Dwa mieszkania mogą mieć podobne NOI, ale zupełnie inny cashflow, jeśli jedno zostało kupione za gotówkę, a drugie z wysoką ratą kredytu.
Do czego używać NOI
NOI pomaga szybko odsiać aktywa o słabym wyniku operacyjnym i porównywać oferty. Dopiero później warto przejść do pełnego modelu ROI i scenariuszy finansowania.
Model inwestycyjny powinien mieć źródła i scenariusze
ROI lub NOI bez opisania założeń potrafi dać pozornie precyzyjny wynik. W praktyce warto rozdzielić cenę zakupu, koszty transakcyjne, CAPEX, koszty finansowania, pustostan i koszt wyjścia. Następnie porównać wariant bazowy z ostrożnym i optymistycznym.
- Cenę wejścia konfrontuj z rzeczywistymi transakcjami i alternatywnymi ofertami.
- NOI licz przed kosztami finansowania, ale po kosztach operacyjnych właściciela.
- ROI zawsze opisuj wraz z kapitałem własnym i przyjętym horyzontem.
- Przy kredycie porównuj ratę, koszt całkowity, możliwość nadpłat i scenariusz refinansowania.
Stress test: kiedy dobry wynik przestaje być dobry?
Model inwestycyjny warto policzyć przynajmniej w trzech wariantach. W bazowym używamy realistycznego przychodu i kosztów. W ostrożnym obniżamy przychód, zwiększamy pustostan lub koszty operacyjne oraz dokładamy bufor CAPEX. W optymistycznym można sprawdzić potencjał, ale nie powinien on być jedyną podstawą decyzji. Najważniejsze jest to, przy jakiej zmianie założeń cashflow staje się zbyt niski albo inwestycja przestaje spełniać oczekiwaną stopę zwrotu.
- Oddziel NOI od kosztu finansowania, żeby porównać samą jakość aktywa.
- Policz ROI zarówno na całkowitym CAPEX, jak i na rzeczywiście zaangażowanym kapitale własnym.
- Zrób wariant z niższym przychodem i wyższym CAPEX-em — to najszybszy test odporności modelu.
- Przy kredycie sprawdź ratę, koszt całkowity, możliwość nadpłat i scenariusz refinansowania.