Źródło oferty zmienia sposób analizy
Przetarg ma własny regulamin, terminy i wymagania formalne. Zanim ocenimy cenę, trzeba sprawdzić komplet dokumentów i warunki udziału.
Przy gruncie najważniejsza jest wykonalność scenariusza
- MPZP lub możliwość uzyskania WZ
- dostęp do drogi
- media i ograniczenia infrastrukturalne
- stan prawny i sposób korzystania
- terminy oraz warunki przetargu
Wartość porównuj do scenariusza inwestycyjnego
Sama cena za metr działki lub budynku może być myląca. Dla inwestora liczy się potencjalne wykorzystanie, CAPEX, czas i ryzyka.
Gdzie sprawdzać informacje źródłowe o przetargu?
Ogłoszenie znalezione w agregatorze traktujemy wyłącznie jako sygnał. Warunki udziału, wadium, termin, stan prawny i dokumentację zawsze trzeba porównać z publikacją podmiotu sprzedającego. W praktyce różnica między atrakcyjną ceną wywoławczą a dobrą transakcją powstaje dopiero po analizie dokumentów, kosztów wejścia i ograniczeń nieruchomości.
- Pobierz regulamin i pełne ogłoszenie ze strony organizatora.
- Sprawdź termin wadium, zasady postąpienia i wymagane dokumenty.
- Zweryfikuj księgę wieczystą, planowanie przestrzenne i faktyczny stan nieruchomości.
- Policz CAPEX oraz wariant wyjścia przed ustaleniem maksymalnej ceny licytacyjnej.
Stress test: kiedy dobry wynik przestaje być dobry?
Model inwestycyjny warto policzyć przynajmniej w trzech wariantach. W bazowym używamy realistycznego przychodu i kosztów. W ostrożnym obniżamy przychód, zwiększamy pustostan lub koszty operacyjne oraz dokładamy bufor CAPEX. W optymistycznym można sprawdzić potencjał, ale nie powinien on być jedyną podstawą decyzji. Najważniejsze jest to, przy jakiej zmianie założeń cashflow staje się zbyt niski albo inwestycja przestaje spełniać oczekiwaną stopę zwrotu.
- Oddziel NOI od kosztu finansowania, żeby porównać samą jakość aktywa.
- Policz ROI zarówno na całkowitym CAPEX, jak i na rzeczywiście zaangażowanym kapitale własnym.
- Zrób wariant z niższym przychodem i wyższym CAPEX-em — to najszybszy test odporności modelu.
- Przy kredycie sprawdź ratę, koszt całkowity, możliwość nadpłat i scenariusz refinansowania.