Skąd bierze się zasada 5 lat
Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%. Po upływie tego okresu sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od uzyskanej kwoty.
Jak liczony jest dochód do opodatkowania
Podatek płaci się nie od całej ceny sprzedaży, lecz od dochodu — czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia (cena zakupu, PCC, taksa notarialna) oraz udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości (np. remont potwierdzony fakturami). Im lepiej udokumentowane koszty i nakłady, tym niższa podstawa opodatkowania.
Przykład liczbowy
Mieszkanie kupione za 400 000 zł (plus 8 000 zł PCC) i sprzedane po 3 latach za 500 000 zł, bez udokumentowanych nakładów: dochód do opodatkowania wynosi 500 000 - 408 000 = 92 000 zł, a podatek 19% od tej kwoty to 17 480 zł. Udokumentowany remont za 30 000 zł obniżyłby dochód do 62 000 zł, a podatek do 11 780 zł.
Ulga mieszkaniowa — jak zgodnie z prawem uniknąć podatku
Jeśli w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości mieszkalnej, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe, remont), możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć podatku proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty.
- ulga dotyczy wyłącznie wydatków na WŁASNE cele mieszkaniowe, nie inwestycyjne pod wynajem
- trzeba złożyć odpowiednią deklarację PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, nawet jeśli planujesz skorzystać z ulgi
- warto zachować pełną dokumentację wydatków — będzie potrzebna w razie kontroli