Nie wystarczy sprawdzić tylko właściciela
Kupujący powinien zweryfikować nie tylko to, kto jest wpisany jako właściciel, ale również oznaczenie nieruchomości, prawa związane z własnością, obciążenia, roszczenia i hipoteki. Znaczenie ma też zgodność treści księgi z dokumentami przedstawionymi przez sprzedającego.
Na co zwrócić uwagę
- oznaczenie nieruchomości i powierzchnia
- właściciel lub użytkownik wieczysty
- służebności i ograniczone prawa rzeczowe
- roszczenia i ostrzeżenia
- hipoteki
- wzmianki o nierozpatrzonych wnioskach
Wzmianka wymaga wyjaśnienia
Pojawienie się wzmianki oznacza, że do księgi wpłynął wniosek, który może zmienić jej treść. Przed transakcją trzeba ustalić, czego dotyczy i na jakim etapie jest postępowanie.
KW jest częścią DD, nie całym DD
Sama księga nie odpowie na wszystkie pytania o stan techniczny, planistykę, zadłużenie wobec wspólnoty czy prawa wynikające z umów. Dlatego powinna być analizowana razem z pozostałymi dokumentami.
Przykład: na co zwrócić uwagę w praktyce
Jeśli w dziale II jako właściciel widnieje osoba inna niż sprzedający (np. zmarły rodzic, z którym nie przeprowadzono jeszcze postępowania spadkowego), transakcja nie powinna być finalizowana do czasu uregulowania stanu prawnego. Podobnie, jeśli dział III zawiera nierozpoznane roszczenie o przeniesienie własności — to sygnał do wstrzymania się i wyjaśnienia sprawy z prawnikiem, zanim padnie zadatek.
Zgodność księgi z rzeczywistością
Zdarza się, że metraż lub układ pomieszczeń wskazany w księdze różni się od stanu faktycznego (np. po samowolnej przebudowie). Taka niezgodność sama w sobie nie dyskwalifikuje transakcji, ale wymaga wyjaśnienia — czy zmiana została zgłoszona, czy wymaga legalizacji, i kto ponosi odpowiedzialność za jej uregulowanie.
Kiedy warto sięgnąć po pomoc prawnika
- współwłasność z niejasnym podziałem udziałów
- wpisy dotyczące spadku lub niedokończonego postępowania sądowego
- hipoteka na kwotę zbliżoną lub wyższą niż cena transakcji
- wzmianka dotycząca sporu sądowego o własność lub inne prawo