Due diligence ma znaleźć problemy przed transakcją
Celem nie jest stworzenie długiej listy dokumentów, ale odpowiedź na pytanie: jakie ryzyka mogą wpływać na możliwość zakupu, finansowania, użytkowania, przebudowy lub późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Zakres zależy od aktywa
Dla mieszkania kluczowe będą między innymi stan prawny, zadłużenie, dokumenty wspólnoty i stan techniczny. Dla gruntu większe znaczenie mają plan miejscowy, dostęp do drogi, media, ograniczenia środowiskowe i możliwość zabudowy.
Podstawowa checklista
- księga wieczysta i tytuł własności
- zgodność powierzchni i oznaczeń w dokumentach
- obciążenia, roszczenia i służebności
- plan miejscowy lub decyzje planistyczne
- dostęp do drogi publicznej
- stan techniczny i dokumentacja budowlana
- umowy najmu i prawa osób trzecich — jeśli występują
Wynik powinien kończyć się rekomendacją
Dobre DD nie kończy się listą 'sprawdzono'. Powinno jasno wskazać atuty, ryzyka krytyczne, elementy do wyjaśnienia, brakujące dokumenty i sugerowany następny krok.
Due diligence zaczynamy od źródeł pierwotnych
Najbezpieczniejszy workflow polega na zapisaniu źródła każdej informacji, daty jej sprawdzenia i tego, czego nadal nie wiemy. Księga wieczysta, dokumenty właściciela, planowanie przestrzenne i dane publiczne powinny być czytane łącznie — pojedynczy rejestr rzadko odpowiada na wszystkie pytania.
- KW: własność, roszczenia, ograniczenia, hipoteki i wzmianki.
- Dokumenty: zgodność powierzchni, numerów działek, tytułu prawnego i stron transakcji.
- Planowanie: obowiązujące akty i ograniczenia przyszłego sposobu użytkowania.
- Ryzyka niepotwierdzone zapisuj jako „do wyjaśnienia”, a nie jako „brak problemu”.
Praktyczna ścieżka weryfikacji przed rezerwacją
Przed wpłatą pieniędzy rozdziel analizę na trzy warstwy: ekonomiczną, prawną i techniczną. Ekonomiczna odpowiada na pytanie, czy pełny koszt wejścia ma sens wobec alternatyw. Prawna potwierdza własność, obciążenia, roszczenia i możliwość skutecznego przeniesienia prawa. Techniczna pokazuje, jaki CAPEX może pojawić się po zakupie i czy stan nieruchomości jest spójny z deklaracjami sprzedającego.
- Policz cenę zakupu + PCC, notariusza, KW, finansowanie, remont i rezerwę.
- Przeczytaj wszystkie działy KW oraz wzmianki; przy niejasności ustal dokument źródłowy, nie opieraj się na ustnym wyjaśnieniu.
- Przy kredycie sprawdź zdolność i możliwe programy przed złożeniem wiążącej oferty.
- Ustal warunki wyjścia z umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej, jeśli badanie prawne lub finansowanie ujawni problem.