Na czym polega amortyzacja
Amortyzacja to rozłożone w czasie rozliczanie w kosztach podatkowych zużycia (utraty wartości) środka trwałego — w tym przypadku nieruchomości wynajmowanej w ramach działalności lub najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych. Odpis amortyzacyjny obniża dochód do opodatkowania, mimo że nie jest realnym wydatkiem gotówkowym poniesionym w danym roku.
Ważna zmiana — ograniczenie amortyzacji mieszkań
Od 2023 roku możliwość amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych wykorzystywanych na wynajem prywatny została istotnie ograniczona — odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych nabytych i wprowadzonych do majątku po tej dacie co do zasady nie stanowią już kosztu uzyskania przychodu w najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem. Zasady dla nieruchomości nabytych wcześniej oraz dla działalności gospodarczej bywają odmienne — to obszar, w którym przepisy i interpretacje się zmieniają, dlatego warto to zweryfikować z księgowym przed podjęciem decyzji inwestycyjnej opartej na amortyzacji.
Ryczałt czy zasady ogólne — co to zmienia
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — prosty, stała stawka od przychodu, ale bez odliczania kosztów (w tym amortyzacji)
- zasady ogólne — możliwość odliczenia realnych kosztów uzyskania przychodu, ale bardziej złożone rozliczenie i wyższa stawka podatku od dochodu netto
- wybór formy rozliczenia najmu prywatnego warto skonsultować z księgowym, uwzględniając skalę najmu i planowane nakłady
Dlaczego to ważne przy planowaniu inwestycji
Inwestor liczący rentowność najmu wyłącznie na podstawie NOI i ROI bez uwzględnienia aktualnych zasad podatkowych może przeszacować realny zwrot netto. Przed zakupem nieruchomości pod wynajem warto ustalić z księgowym, jaka forma opodatkowania i jakie koszty uzyskania przychodu będą miały zastosowanie w konkretnej sytuacji.